不整地・路地状敷地OK、明豊エンターのプチマンションビジネスの足元

　明豊エンタープライズ（東証スタンダード。以下、明豊エンター）は首都圏を中心に賃貸用アパート（MIJAS:ミハス）、賃貸用マンション（EL FARO:エルファーロ　）の建設・販売・仲介・管理を主軸に展開している。

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　先輩事業:ミハスは2014年の「ミハス池上」に始まり、100棟以上の土地取得・開発・建設・販売の実績を積み上げている（2022年9月末、112棟）。そして子会社の明豊プロパティーズが、入居者管理・建物管理・アフターターサービス・入居者入替時の募集条件折衝までを担っている。後輩のエルファーロは2019年に開始。既に22年7月末で20棟余りを送り出している。収益の着実な積み上げの要因は、以下に求められる。

★設備: ミハス・エルファロー双方とも一括りに言うと「プチマンション」。低層階づくり。だが十分な設備が整えられている。具体的には、「各戸別Wi-Fi」「カラーモニター付きインターフォン」「ユニットバス」「ウォッシュレット付きトイレ」等々。これまでのプチマンションとは様相が異なっている。明豊エンターでは、「ミハシリーズの場合、建物完成日から満室稼働までの平均時間は3.3カ月、平均稼働率（平均入居率）96.1％（ともに2021年4月現在）」としている。

★土地: 各棟は都区内の駅から徒歩10分以内。かつ不整地や路地状敷地の活用も可能。

★利回り: 22年3月末までに販売が完了したミハスの平均グロス利回りは、5.81％。

★相続: 現金・株式等有価証券などを相続する場合の相続税評価が、約3分の1に圧縮可能。

　明豊エンターのプロパガンダ役を買って出るかっこうになってしまったが、前2022年7月期「9.6％の増収（111億6000万円）、13.6％の営業増益（11億1600万円）」状況を覗くと、現実を把握して貰えよう。

『不動産分譲事業』: 「ミハスシリーズ9棟」「エルファーロ10棟」、加えて不動産再生事業「エムイービルド」シリーズを1棟売却。前年度比10.4％増収。

『不動産賃貸事業』: 9棟を引き渡し。加えて8月にグループ化した協栄組施行の1棟を引き渡し。

『不動産請負事業』: 工事請負、及びリフォーム工事等が順調。107.5％の増収。

　本稿作成中の時価の予想税引き後配当利回りは、3.4％余り。配当取りに基準を置くもよし。「それなら、時価（188円）×100株で株主なるのも一法」とする声も聞かれるが・・・（記事：千葉明・記事一覧を見る）