「パークコート渋谷ザ・タワー」住民が、渋谷区・長谷部区長に対して「神南二丁目・宇田川地区の都市計画決定」中止を求める要望書を提出

パークコート渋谷ザタワー（東京都渋谷区宇田川町1-12）の住民有志は、都市計画決定を直前に控える「神南小学校・宇田川地区の都市計画決定」中止を求める要望書を、渋谷区・長谷部区長に対して提出（11/13、11/17）いたしました。渋谷のランドマーク的タワーマンションであるパークコート渋谷ザ・タワー（143m）。その東南ほぼ真隣に、建設計画の説明が為されないまま、パークコートを凌駕する高さ150mの超高層マンションが計画されています。パークコートを分譲購入した住民は購入時にそのような説明を受けていないにもかかわらず、この計画が実行されると東南の眺望を失い、日照も無くなり、資産価値を損なう事態に驚いています。私たちは、渋谷区に対してこの都市計画の決定中止を要望書において強く要請します。

住民に事前説明は無く、進行した都市計画


今回、新たに建設が計画されているマンションは、1975年に竣工された渋谷ホームズ（東京都渋谷区宇田川町2-1）。
10年前より建て替えの準備を進め、現在の渋谷ホームズの敷地で市街地再開発事業の手法で計画されていましたが、現在の長谷部健渋谷区長の一期目である2018年に「市街地再開発事業に必要な公共施設整備内容が不十分」という理由で却下されました。
設計を進めてきた久米設計は撤退し、新たに清水建設と東急不動産が名乗りを上げ、条件として隣接する神南小学校の建て替えを民間活用のPFI（※1）を利用して行い、引き換えに神南小学校の空中権（容積率）の提供と、更に隣接する「区道の廃道・提供」を求めました。そのことにより、現在の渋谷ホームズよりも建築面積は1000㎡も増え、高さも現在の40mより3.5倍超の150mのマンション計画が出来上がりました。
PFI、容積適正配分型地区計画、高度利用地区、公共貢献、言葉は踊っていますが、経済的にみて神南小学校が渋谷ホームズによって建て替わってもパークコートや周囲の渋谷区の資産価値は毀損してしまい、差引大幅なマイナスになることは、不動産鑑定評価によって既に証明されています。

※1　PFIとは公共事業を実施するための手法の一つです。 民間の資金と経営能力・技術力（ノウハウ）を活用し、公共施設等の設計・建設・改修・更新や維持管理・運営を行う公共事業の手法です。今回の件では清水建設と東急不動産が神南小学校建設費用を肩代わりする事を対価に許諾されている。


[資料: https://files.value-press.com/czMjYXJ0aWNsZSM4MTg2OCMzMjgxNjcjODE4NjhfTmZnc1pxdE5xRC5QTkc.PNG ]
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しかし、本計画についての近隣説明会はWEB公開が2回（各一週間のみ）、および会場説明会は、2023年1月5日のみという状況であり、現在WEBは頼んでも閲覧することができません。結果、一部の住民しか知らず、また購入前にもそのような建物が建つ可能性について言及もされていませんでした。


[動画: https://www.youtube.com/watch?v=Sn6ZTrMZJqs ]


◎上記は、開発後に冬至の頃の日照をシミュレートした動画（左が渋谷ホームズ再開発棟・右がパークコート渋谷ザ・タワー）

パークコート渋谷ザ タワー自体もPFIにより建てられており、土地の所有者は渋谷区となりますが、本計画が、渋谷区は自らが所有する土地の上のパークコートの区分所有者に対してデメリットとなる都市計画であることを把握していながら進めていたと判断せざるを得ません。また、販売者である三井不動産からは、購入時の「重要事項説明」の際に、本計画の説明があって然るべきと我々は考えます。

パークコート渋谷ザ・タワー(※2)の住人として


1.    私たち、パークコート渋谷ザ・タワーの住人は、現在進めている渋谷ホームズの建て替えのための都市計画決定について渋谷区に中止を求める。
2.    パークコート渋谷ザ・タワーの地権者たる渋谷区に対しては、区道廃道についての説明を求める。
3.　渋谷ホームズ準備組合（清水建設・東急不動産）に対しては、再開発棟についての説明を求める。
4.    三井不動産に対しては、販売前の「重要事項説明」に不備が無かったのか回答を求める。

パークコート渋谷ザ・タワー権利者延べ505戸ですが184通（11/18現在）の区長宛要望書が集まっています。
上記について、12/5迄の回答が無いまま、現在の計画が進むようであれば、それなりの措置を講じていく予定であることをお知らせします。

※2　パークコート渋谷ザ・タワー（渋谷区宇田川町1-12）は外観及び内装のラグジュアリーさも相まって渋谷のシンボルともいえるタワーマンションとして、ここ数年注目を集めている。建設時には三井不動産のPFIにより渋谷区役所、渋谷公会堂を建設する事と引き換えに渋谷区の所有する土地に建設された経緯があり、つまり地主は渋谷区。


[資料: https://files.value-press.com/czMjYXJ0aWNsZSM4MTg2OCMzMjgxNjcjODE4NjhfRnBaUE1hRWpQbi5qcGc.jpg ]
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渋谷ホームズ居住者の皆さまへ

本件は、渋谷区の都市計画が決定することによって、パークコート渋谷ザ・タワー区分所有者の権利を侵害するものであり、決して渋谷ホームズ住人の皆様と敵対するつもりは無いことはお知らせしたいと思っております。
区道を廃道しないで、単独敷地での建替えであるならば、私共は、このたびの様な問題を提起することはありません。そのことは是非ご承知おきください。




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