セントラル総合開発、竣工の下期偏重により前年度比増収減益も利益は業績予想を上回る推移

目次

田中洋一氏(以下、田中):みなさま、こんにちは。お忙しいところ、ご出席いただきありがとうございます。セントラル総合開発代表取締役社長の田中です。それでは、スライドの目次の順にご説明します。

2024年3月期 第2四半期 連結損益計算書概要

2024年3月期第2四半期の連結損益計算書の概要です。スライドに記載のとおり、売上高が99億700万円、営業損失が1億2,800万円、経常損失が2億8,200万円、純損失が2億1,000万円となりました。

前期の同四半期と概ね似たようなかたちですが、分譲マンションの竣工下期偏重により、第2四半期は赤字という体質が継続しています。

一方、スライド右側に記載している業績予想との比較ですが、売上高は5億9,200万円ほど下回ったものの、各段階利益では数千万円のプラスとなっています。こちらも概ね順調で、期ずれ等の経費要因もあり、利益段階ではプラスとなりました。

当社の収益構造

当社の収益構造についてご説明します。主要事業である分譲マンション事業は、物件が竣工し、お客さまに引き渡して初めて売上が計上される構造となっています。今期で言いますと、第1四半期は2物件、第2四半期は3物件、第3四半期は3物件、第4四半期は9物件と、下期、特に第4四半期に竣工・売上計上が偏重しているため、中間期については厳しい数字となりました。

竣工分譲マンション戸数は、昨年度の持分戸数635戸に対して、今期は729戸と増加する予定です。

2024年3月期 第2四半期 セグメント別損益概要

セグメント別の損益概要です。こちらもスライドの表に記載のとおり、不動産販売事業については、概ね昨年度と同様です。

不動産賃貸・管理事業については、売上高は若干増加し、利益が若干減少しています。このセグメントでは、保有しているビルや賃貸マンションの収益、ならびに管理事業の収益を合算しています。特に管理事業については、昨今の外注費の上昇や管理物件数の増加に伴う人件費の増加により、利益が減少しています。

その他事業は、ほぼ保険代理店事業です。当社が分譲したマンションの管理物件の共用部分等の保険が中心となっています。物件数が増加していることと、昨今は保険料も値上がりしているため、当社が展開している保険代理店業務において売上収益が若干増加しました。

2024年3月期 第2四半期 連結貸借対照表概要

連結貸借対照表です。流動資産の中の棚卸資産は、販売用不動産と不動産事業支出金に分かれており、販売用不動産は竣工した物件の在庫により同等の水準となっているものの、不動産事業支出金が約90億円増加しています。

これは土地の仕入れが順調で、現在手掛けている2025年度案件だけでなく、その先の案件もいくつか取得できていることと、先ほどお話ししたように下期偏重のため、下期に竣工するまでにかかる投資、いわゆる仕掛中の土地や建物が留まっているという、2つの理由によるものです。

2024年3月期 第2四半期 連結キャッシュフロー計算書概要

連結キャッシュフロー計算書です。仕掛物件の増加により不動産事業支出金が90億円増加したとお話ししましたが、その営業活動によるキャッシュフローがマイナス104億7,200万円となっており、財務活動によるキャッシュフローとほぼ見合っています。

投資活動によるキャッシュフローは、ここ数年で手掛けている賃貸マンションの土地投資が主な要因です。

以上が今期決算のハイライトとなります。

2024年3月期 業績予想概要

通期の業績予想です。一言で申し上げると、当初の予想に変更はありません。売上高318億円、営業利益16億5,000万円、経常利益13億円、当期純利益8億5,000万円、以下スライドの表に数字が並んでいますが、大きな変更はなく、今のところ堅調に進んでいます。配当は18円に増額を予定しています。

2024年3月期 セグメント別業績予想

通期のセグメント別業績予想です。こちらも変更なく、増収増益を見込んでいます。

2024年3月期 竣工物件

2024年3月期(今年度)に竣工予定の物件一覧です。トータルで17物件を予定しています。スライド右下に記載していますが、総戸数は754戸、そのうち当社持分が729戸と、前年の635戸より増加しています。不動産賃貸事業では、水戸市で55戸の物件が竣工する予定です。

地方圏と首都圏の割合については、スライド右側に記載のとおり、戸数ベースで首都圏が約2割、地方圏が約8割となっています。

首都圏は、さいたま市、台東区、江戸川区、横浜市の合計4物件です。当社の特徴として地方にも展開しています。得意の札幌市で3物件、仙台市、郡山市、宇都宮市、川西市、広島市、松山市で各1物件、高松市が2物件、大分市、糸島市で各1物件となっています。

長期経営計画では、2030年までに100都市への進出を掲げています。現在は80都市ほどに展開しています。当年度の初進出は、郡山市と川西市になります。また、宇都宮市、高松市、大分市、糸島市では2棟目の物件であり、1棟を建てて終わりではなく、今後も継続してマーケットを形成していきたいと考えています。

これからお話しする内容にも関わりますが、株式会社九電工と資本業務提携をさせていただきました。株式会社九電工のノウハウを活かした脱炭素社会や省エネに向けた案件として、大分市の「クレアネクスト 古国府(ふるごう)ザ・タワー」と、糸島市の「クレアネクスト 糸島 ソレイユ」が竣工予定です。太陽光発電等々を付加し、株式会社九電工と一緒に作り上げた「クレアネクスト」ブランドとしてデビューします。

クレアシリーズ初の『ZEH-M Oriented』採用

来年には脱炭素や省エネをさらに進めたマンションを、熊本市で株式会社九電工と一緒に手掛ける予定です。昨今、ZEH-M Orientedのマンションが増加しており、当社として初のZEH-M Oriented採用となるマンションを、熊本市東区で施工・販売中です。

こちらも実験的なところを含めて取り組んでおり、ZEH-M Orientedの採用に加え、太陽光パネルを設置し、低炭素建築物として計画しています。

また、数年前の熊本地震も考慮して免震構造を採用し、オール電化と電気自動車(EV)充電に対応しています。低炭素化に向け、太陽光発電プラス蓄電池を採用しており、こちらで共用部分の電力の一部を賄います。蓄電池がフル充電の場合、共用部分の一部を8時間程度は賄えるようになっています。

私の個人的な考えですが、東日本大震災の後、首都圏でかなりの計画停電があり、夜にはマンションが真っ暗になっていることがありました。太陽光発電の蓄電池ですべてを賄えるわけではありませんが、そのようなところに少しでも明かりがあれば、お住まいの方の安心安全にも寄与できるのではないかと考えています。

さらに、これとは別に非常用発電機も設置し、停電の場合にはエレベーターと給水ポンプに電力を供給できるよう、災害対策も工夫されています。

今後も、このような取り組みを順次行っていこうと思っています。スライド下部には、ZEH-M Orientedを採用した物件と採用予定の物件を記載しています。

2025年3月期 竣工物件(予定)

2024年度(来年度)に竣工予定の物件です。総戸数は797戸、当社持ち分755戸ということで、今年度に比べまた少し増加しています。

首都圏と地方圏の比率は14パーセント対86パーセントと、今年度よりやや地方圏に寄ったかたちになっています。首都圏では越谷市、朝霞市、上尾市、地方圏では得意の札幌市で3物件の他、盛岡市、仙台市、富山市、広島市、米子市、徳島市、高松市、松山市、熊本市というラインナップで、この熊本市の物件が、先ほどお伝えした「クレアネクスト」です。

不動産賃貸事業については、大阪市と鹿児島市でそれぞれ1物件、計2物件が竣工予定です。

初進出の都市が越谷市、上尾市、米子市、2物件目となるのが、朝霞市、盛岡市、富山市、熊本市、徳島市は3物件目となっています。

ZEH-M Oriented採用物件については、首都圏の2物件と先ほどの「クレアネクスト」となっています。

四国支店の新設及び中四国支店の名称変更

これまで、中四国支店が中国と徳島を除く四国を管轄してきました。しかし物件数がかなり増加してきたことに伴い、よりきめ細やかな対応を図るため、この10月1日に中四国支店を分割しました。中国支店は中国地方を管轄し、松山市に新設した四国支店が四国(除く徳島)を管轄することになりました。これを機に、また新たな拡大に向け取り組んでいきたいと考えています。

四国の徳島については、地理上の関係もあり、関西支店の管轄になっています。

以上が今年度と来年度の物件の概要です。

長期経営計画のキーワード ※2022年5月13日公表

長期経営計画の定量的な進捗状況については、今年度の通期決算発表後に、あらためてご説明したいと思っています。

長期経営計画のキーワードとして、脱炭素系に向けた「変化に適応した住まいの提供」「街街の魅力・活力の共創」「持続的な成長の実現」を掲げ、経営基盤の強化を図りながら、情熱を持って基盤を整備していこうと取り組んでいきます。

SDGsへの取り組み①

SDGsの取り組みについて、ZEH-M Orientedを開始したことに伴い、7番と13番の記載を追加しています。

SDGsへの取り組み②

SDGsへの取り組みも少しずつ変化しており、スライド右下に記載のとおり、ZEHデベロッパー登録を果たしました。先程もお伝えしたとおり、このような取り組みも行っていきます。

以上で、決算説明を終了します。

脱炭素への取組みについて

少し本論の決算説明とは離れてお話しします。今日厚めにお伝えした脱炭素系の話について、ここにきて動きが非常に加速していると思っています。

国を語れる立場ではありませんが、日本が国際的にコミットした目標に向かって一つひとつ取り組んでいこうという時勢的な機運と、加えてお客さまのニーズなどが高まっていると思います。

当社としては、省エネ基準適合住宅をベースに、ZEH、そして特に太陽光発電を中心とした低炭素住宅に真剣に取り組んでいかなければ、取り残されるだろうと考えています。

さまざまな見方がありますが、例えば当社にとって建築コストの増額であってもお客さまにとって必要なこととして、先ほどお伝えした省エネ基準適合住宅については、ベースのものがついていないと住宅ローン控除がゼロになります。そこにZEHが付いてプラスいくら、あるいは低炭素が付いてプラスいくらということで、ローン控除だけでなく、優遇金利のメリットなどがより求められてくると思います。

脱炭素への取組みは、まだ一つひとつではありますが、時代に取り残されないよう、マンションを中心としたデベロッパーの使命として真剣に取り組んでいきたいと思っています。

以上、ご清聴ありがとうございました。