金利上昇で不動産株に逆風、分かれ目は利益成長と還元力

　金利上昇が意識される中、不動産株の見方が改めて問われている。

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　不動産会社は借入を活用して物件開発や投資を進めるため、金利上昇は資金調達コストの増加につながりやすい。一方で、三井不動産と三菱地所は5月13日にそろって2026年3月期決算を発表し、自社株買いも打ち出した。

　金利上昇が逆風となる局面でも、株価の分かれ目は自社株買いと利益見通しをどう評価するかにありそうだ。

■三井不動産の決算

　三井不動産は、利益成長と還元姿勢の両方が注目される。

　2026年3月期の売上高は前期比3.2%増の2兆7,097億円、営業利益は同6.7%増の3,977億円、純利益は同12.0%増の2,786億円となった。

　あわせて、4,000万株・400億円を上限とする自己株式取得枠を設定し、自己株式の消却も発表している。

　三井不動産株価を見るうえでは、金利上昇による逆風を吸収しながら、利益成長と株主還元をどこまで続けられるかが焦点になりそうだ。

■三菱地所の決算

　三菱地所も、増益基調と自社株買いが評価材料になる。

　2026年3月期の営業収益は前期比10.5%増の1兆7,461億円、営業利益は同6.6%増の3,297億円、純利益は同17.5%増の2,225億円となった。

　5月13日の決算発表にあわせて、自社株買いも公表しており、株主還元への姿勢を示した形だ。

　ただ経常利益は、市場コンセンサスを下回る水準でもあり、三菱地所株価を見るうえでは、今後の利益見通しをどこまで上積みできるかが重要になりそうだ。

■投資家の注目ポイントは？

　投資家目線では、今後の不動産株を見るうえで3つの点を確認したい。

　1つは、金利上昇による資金調達コストの増加を利益成長で吸収できるか。2つ目は、オフィスや住宅、商業施設など主要事業の収益が底堅く推移するか。3つ目は、自社株買いや配当を含む株主還元が株価の下支えになるかである。

　銀行株とは逆に、不動産株にとって金利上昇は逆風になりやすい。それでも、利益見通しと還元姿勢を示せる企業は、金利上昇局面でも評価される余地がありそうだ。（記事：林田孝治・記事一覧を見る）