「賃貸併用住宅」による不動産投資で理解しておきたいこと (前編)

2021年3月7日 08:00

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■はじめに

 本稿では昨今、不動産投資で注目を集める賃貸併用住宅の基本事項を前後編に分けてお届けする。

【こちらも】ペアローンで住宅を購入する際に理解しておきたいこと (前編)

 前編では主に賃貸併用住宅のメリット、後編ではそのデメリットやリスクに焦点を当てることで、基本的な内容を網羅していく。

 メリットをお伝えする前に、まずは「賃貸併用住宅とは一体何か」という点から説明していこう。

■賃貸併用住宅とは

 賃貸併用住宅とは1棟の建物を自宅と賃貸部分に分け併用する住宅を指す。この併用部分にはアパートやマンションのような居住人が住むだけではなく、店舗や事務所、オフィスといった活用例もある。

 賃貸併用住宅は様々な用途がある賃貸部分を貸し出し、その家賃収入を得ることで、収益を上げていく構造だ。

 では、賃貸併用住宅にはどのようなメリットがあるだろうか。本稿では4点挙げ、それぞれ解説していきたい。

■土地の有効活用が可能

 余分な土地を賃貸部分として活用することで、家賃収入を得ることができるようになる。賃貸の種類にもよるが、その収益は家計にとって大きなプラスになるのは間違いない。

■家賃収入でローン返済可能

 賃貸併用住宅は家賃収入でローンを返済することができる点も大きなメリットである。

 賃貸併用住宅は数千万円を超える金額のため、基本的には金融機関から融資を受けて購入することになろう。ローンを組むことになるため、毎月ローン返済をしていくわけだが、この返済を入居者からの家賃で充当することになる。

 家賃収入が入ってくることで、ローンの返済額が減少するため、返済の負担が軽くなる点が大きな魅力だ。物件にもよるが、家賃収入額がローン返済額を上回れば、自身がローンを支払う必要がなくなる場合もある。これは「賃貸の入居者が自身のローンを支払ってくれている」とも言い換えることができるだろう。

■住宅ローンや住宅ローン控除の適用

 賃貸併用住宅は自宅部分の床面積が50%を超える場合に住宅ローンで借り入れできる点も大きな強みだ。

 上記条件を満たさない場合は、不動産投資用ローンを借り入れることになるが、こちらは金利が2%~となっている。一方で住宅ローンは1%、低ければ0%台で借り入れることもできるため、不動産投資において絶対的な優位性を持つ。

 数千万円から1億円を超えるローン返済において、この金利差が非常に大きな意味を持つことは想像に難くない。

 また、自宅部分の床面積が40平方メートル以上ある場合、住宅ローン控除も受けられるため、節税メリットも享受可能だ。

■様々な賃貸活用ニーズ

 先述の通り、賃貸併用住宅の賃貸部分は様々なニーズにあわせて活用することができる。店舗やオフィスなど貸し出す用途以外に、ローン返済後には自身や家族などで活用するといった事例もよく見られる事例だ。

■後編にむけて

 以上が代表的なメリットである。

 後編では賃貸併用住宅のデメリットやリスクについて言及していく。(記事:大掛翔太・記事一覧を見る

続きは: 「賃貸併用住宅」による不動産投資で理解しておきたいこと (後編)

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