【アナリスト水田雅展の銘柄分析】日本管理センターは好業績や高配当利回りを評価して出直り展開

■地合い悪化の影響受けたが急反発

　　サブリースを軸とした不動産管理事業を展開する日本管理センター <3276> （東２）の株価は、全般地合い悪化の影響を受けて急落する場面があったが、リスク回避の売りが一巡して急反発している。好業績や高配当利回りを評価して出直り展開だろう。

　　不動産オーナーから賃貸マンション・アパートを一括で借上げて、一般入居者に転貸するサブリース事業を主力としている。一般的な保証賃料固定型サブリースではなく、独自に開発した保険付き収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース（ＳＳＬ）」を特徴としている。

　　ＳＳＬは、パートナー契約を締結した建築系・不動産系・介護系パートナー企業が不動産オーナーから工事を受注し、当社が一括して借上げ、賃貸物件仲介・管理業務はパートナー契約を締結した賃貸管理会社に委託する仕組みだ。収益は物件入居者からの集金賃料、パートナー企業からの加入金・月会費・初期手数料、不動産オーナーからの事務手数料などである。

　　収益基盤の多様化に向けて、１３年４月に不動産賃貸仲介事業の子会社ＪＰＭＣエージェンシーが営業を開始した。さらにイーベスト事業（収益不動産仲介事業）、賃貸住宅向けブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）、建築部材販売事業（床材のフローリングそっくりさん）なども展開し、イーベスト事業では１３年８月に千葉県市川市を中心とする相続物件を一括で取得した。

　　２月に策定した「１４年度～１６年度ＪＰＭＣグループ中期経営計画」では、既存ビジネスであるサブリース事業の受託戸数拡大と入居率向上、イーベスト事業の成長、新規ビジネスとしての賃貸管理関連サービスの拡大、Ｍ＆Ａの活用によるグループ力強化などを基本戦略として、経営目標数値に１６年１２月期売上高４００億円、経常利益２１億円、純利益１２億円、ＲＯＥ３２．９％を掲げている。

　　２月１０日に発表した前期（１３年１２月期）連結業績は売上高が２６８億４７百万円、営業利益が１０億２６百万円、経常利益が１０億３８百万円、純利益が６億３５百万円だった。連結初年度のため単純比較はできないが、前々期個別ベースとの比較では１４．０％増収、１８．５％営業増益、２１．６％経常増益、２９．９％最終増益だった。売上高は計画をやや下回ったが、利益はいずれもほぼ計画水準だった。配当については前回予想に３円増額して年間２８円（第２四半期末１２円５０銭、期末１５円５０銭）とした。

　　セグメント別売上高を見ると、不動産収入は管理物件戸数の拡大や入居率の向上などで２５８億５３百万円、加盟店からの収入は新規パートナー企業の増加で４億６６百万円、その他収入は不動産賃貸仲介事業やイーベスト事業が順調で５億２７百万円だった。なお管理物件累計戸数は同４９６８戸増加して４万８７１５戸、パートナー企業は建設系・不動産系・介護系の合計で同４２社増加して１１３０社となった。

　　今期（１４年１２月期）の連結業績見通しは売上高が前期比１４．２％増の３０６億６８百万円、営業利益が同２６．９％増の１３億０２百万円、経常利益が同２５．９％増の１３億０６百万円、純利益が同２３．４％増の７億８４百万円としている。管理物件戸数の増加に加えて入居率も高水準で推移する。１４年１月度の管理戸数は４万９３１８戸で前年同月に比べて５０８１戸増加している。好業績が期待されるだろう。

　　配当方針については、安定性と成長性を高次元で両立させながら長期的な投資対象としての魅力を維持するため、従来の「配当性向３０％以上」を「４０％以上を目途に還元していく」に変更し、今期配当は前期比７円増配の年間３５円（第２四半期末１７円５０銭、期末１７円５０銭）の予定とした。

　　株価の動きを見ると、昨年１２月の戻り高値１１７０円から反落し、１月下旬～２月上旬には全般地合い悪化の影響を受けて急落した。しかし２月４日の８６１円を直近ボトムとして急反発し、足元では１０５０円～１０７０円近辺まで戻している。リスク回避の売りが一巡し、２月１０日発表の今期好業績見通しと増配の方針も好感した形だろう。

　　２月１４日の終値１０５１円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ８４円６７銭で算出）は１２～１３倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間３５円で算出）は３．３％近辺、実績ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２５０円９２銭で算出）は４．２倍近辺である。週足チャートで見ると、２月上旬の急落で一旦割り込んだ２６週移動平均線を素早く回復し、戻りを押さえていた１３週移動平均線も一気に突破した。強基調に回帰した可能性があり、高配当利回りも支援材料として出直り展開だろう。（ジャーナリスト＆アナリスト）（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）

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