3大デベロッパー株との付き合い方

　周知の通り、都市再開発が進んでいる。だがその一方で、例えばオフィス市場などは「9回2アウト状況だったが働き方改革という流れの効果で、延長戦状況」（みずほ総研）と多少の改善状態を感じさせるが、「東京五輪・パラリンピック」「大阪万博」後の需給懸念を依然として指摘する声も決して少なくない。

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　そんな昨今、「三菱地所（地所）・三井不動産（三井不）・住友不動産（住不）の3大デベロッパーは株式投資の対象としてどうか」と問われることが少なくない。結論から急げば、「資産づくり」の対象としては正直なところ魅力は覚えない。その訳は後述するが、3社間にはそれぞれ特徴があることは事実。前2019年3月期決算から、以下のような点が浮上してくる。

★地所: 主軸は丸の内再開発であり、「丸の内の大家さん」という存在感は不動。

★三井不: 売上高・営業利益ともトップ。バランス経営に特長がうかがえる。「賃貸31.9％/分譲28.5％/マネジメント20.2％/三井ホーム事業14.4％」といった具合。丸の内界隈は表現の如何はともかく「他人の庭」という方向性が、「柏の葉スマートシティ（千葉県柏市）」「東京ミッドタウン（港区赤坂）」に象徴されるように都心周辺地の開発・深堀を実現させている。

★住不: 営業利益率の高さが目を引く。21.8％（地所18.1％、三井不14.1％）。アナリストは「住不は（マンションの）値引き販売をせず、時間をかけて売り切っていく」と背景を説明する。

　さてそんな日本を代表するデベロッパー3社を投資対象とする場合の姿勢は、どうあるべきか。押し目・反発狙いも一法だろうが、中期構えの資産形成にはここ数年来の動きを見る限り不向き。各社の株を17年3月期の初値で買い、本校作成時点の時価まで保有していると株価パフォーマンスはこんな具合。住不は17％強も、三井不マイナス1.5％/地所マイナス3.5％。

　ただ前記の通り「押し目拾い戻り値」売りは有効。極端に言えば19年の株価動向の安値・高値を見極めることができれば「三井不（中間期に上方修正）31％」「地所29％」「住不25％」の鞘取りが可能。

　また「目標株価設定」を行うアナリストの見方にも、目を置いておくべきと言える。IFIS目標平均株価でみると時価に比べ「地所は29％強上値/三井不は31％方上値/住不は25％方上値」となっている。

　既に日本を代表する企業となり「成長企業」の域を脱した企業群には、「資産株」ではなくそれなりの投資法があるということのようである。（記事：千葉明・記事一覧を見る）