サンフロンティア不動産が中計「売上高2.1倍、純益89%増」と強気の理由

　ビル仲介大手として知られる三鬼（みき）商事が12月13日に発表した2018年11月末時点の東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィス平均空室率は、統計資料が残っている2002年1月以降初の1%台（1・98%）となった。東京都心部のオフィスビル需要の逼迫ぶりを改めて提示した。

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　そうした状況を顕著に映し出しているのが、サンフロンティア不動産の至2023年の5カ年中期経営計画といえる。「売上高1000億円、純益140億円」と、前3月期末に比べ「2.1倍、89%増」の目標を掲げている。

　前期の「17.5%増収、19.8%営業増益、15.0%最終増益」に対し今期も「22.2%の増収（580億円）、9.4%の営業増益（12億3000万円）、10.5%の最終増益（82億円）」計画で立ち上がり、開示済みの中間期実績の通期計画に対する進捗率はそれぞれ「57%、73%、73%」。いずれも中間期としては過去最高水準。現時点で通期計画は据え置かれているが、上方修正の公算大といえる。

　同社の主軸となっているビジネスモデルは、RP（リプランニング）事業。東京都市部の（賃料が新築に比べ3分の1程度の）中小ビルを買い取り（あるいはオーナーからの依頼を受け）リプランニング（収益向上を図る再生）を行い、分譲・賃貸する。中間期で前年比57.9%の増益、全体の利益の98%を占めている。会社側では「仕入れも順調に進んでおり、来期販売計画分はほぼ完了」としている。中計では（売上）800億円目標。

　そして第2の収益柱に育てるべく注力をしているのがRP事業で積み重ねたノウハウ（賃貸仲介・売買仲介・管理・メンテナンス・リニューアル・相続等税務対策）を活かしたホテル事業とコワーキングスペース（現在・2拠点）・レンタルオフィス（3拠点）・貸し会議室（9拠点）。ホテル事業は16年末以降、M&Aを中心に中間期時点で10カ所・1191室を展開している。そして1435室が建設中・計画中という状況にある。中計では5000室を目標としている。

　また海外部門にも着手している。ベトナム・インドネシアでマンション分譲を開始。ホテル・複合施設展開も中計に明示されている。

　株価低迷・割安状況。本稿作成中の時価は1100円台。年初来高値から300円余下値にある。1月18日に78万株の大和証券グループ本社を引受先とする第三者割当増資。自社ホテル増設費用を目的とした資金調達。かつて新規資金調達（新株発行）は「事業拡大につながる」とされ買い要因だった。今では株数の増加は「一株当たり利益の希薄化」とされ売り材料要因。だがそんな状況を解きほぐしてくれるのはやはり収益動向計画・推移と考える。（記事：千葉明・記事一覧を見る）