地価予測指数、東京圏の上昇ピッチは強まっているが、先行き慎重な見方が多数　今後は市場を牽引してきた海外資本の動向に注目か

株式会社三友システムアプレイザル(本社：東京都千代田区、代表取締役社長：吉村 昌晴)は、当社と提携する不動産鑑定士147名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2017年9月調査)を発表いたしました。
また、今回は、好況が続く不動産市場を制度面で支える「不動産の証券化」にスポットを当て、その現状や今後の課題等についてアンケートを実施。寄せられた多数の意見も併せて紹介しています。

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三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査

調査結果詳細(さんゆう資料室)
https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/29-8

※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。
※さんゆう資料室は当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。


■調査結果概要
＜商業地：東京圏の上昇ピッチは強まっているが、大阪圏と名古屋圏では弱まる。＞
商業地指数の「現在」は、東京圏が76.5、大阪圏は73.2、名古屋圏は70.0となりました。前回との比較では、東京圏が75.0から上昇したのに対し、大阪圏は75.8から下落、名古屋圏も72.5から下落しています。また、「先行き」は東京圏が63.3、大阪圏は56.8、名古屋圏は60.0と、現在より慎重な見方が増えています。

不動産市場では、取引利回りは依然としてリーマンショック前のミニバブル時の水準を下回る過去最低水準を維持しています。しかし、チャイナショックや円高基調の為替相場の影響もあり、2016年は海外資本による国内不動産の取得額が大幅に減少しています。総額ではアベノミクス開始前の2012年の水準をも下回っており、これまで市場を牽引してきた海外資本の今後の動向に注目が集まっています。

一方、Jリートや私募リートは、2016年も取得額を増加させています。リートの場合は、市場との直接取引よりもグループ内のウェアハウジングファンドから物件を取得することが多くなりますが、運用資産残高の拡大はマイナス金利で行き場を失ったマネーが今も不動産に向かっていることの証でもあります。ただし、最近のリートは財務の健全性や日銀の買入銘柄か否か等によって、本来のファンドの実力以上に格差が開いている感もあります。

20日に発表された都道府県地価調査において、商業地は全国平均でも2年連続の上昇を記録しています。景気が緩やかな回復基調にあることに加えて、2020年に向けての再開発需要等が地価の押上げ要因となっています。一度はピークアウトしたはずの不動産市場ですが、今後は二度目のピークアウトに向けてその動向を注視していく必要がありそうです。

＜住宅地：三大都市圏の上昇ピッチは弱まっているが、地方圏では強まる。＞
住宅地指数の「現在」は、東京圏が66.0、大阪圏は62.0、名古屋圏は65.0となりました。前回との比較では、東京圏が67.0からやや下落、大阪圏は65.9から下落、名古屋圏も67.5から下落しています。一方、三大都市圏を除く地方圏は70.0と、前回の65.5から上昇しています。なお、「先行き」は東京圏が59.0、大阪圏は56.1、名古屋圏は57.5、地方圏は59.5と、現在より慎重な見方が増えています。

地方都市の駅前ではマンションを中心としたコンパクトシティ化が進み、郊外ではショッピングセンターを核とした土地区画整理事業等が行われています。全体としては局所的な動きですが、今回の調査結果ではこうした優良住宅地の整備状況が指数にも反映されたように思います。一方、全国的な二極化の波は戸建市場にとどまらず、最近は賃貸市場にも広がっています。例えば、政令指定都市(人口が50万人以上の市)を除く郊外バス便の地域等では、見た目の入居率こそ変わらないものの、実際には近くの工場等に勤務する外国人労働者の割合が非常に高いものとなっているケースもあります。


■調査概要
調査方法 ：インターネット調査
調査期間 ：2017年8月7日～8月31日
調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士147名
対象者内訳 ：東京圏 34名 ［東京・神奈川・埼玉・千葉］
大阪圏 29名 ［大阪・京都・兵庫・奈良］
名古屋圏 10名 ［愛知・三重］
その他の地方圏 74名 ［上記以外］
指数算出方法：商業地、住宅地のいずれも各都道府県の主要都市における地価動向を先行的に表し易い高度利用地等の地域を前提として、上昇・やや上昇・横ばい・やや下降・下降の5段階で評価された地価動向の各回答者比率に100～0までを5段階に分けた係数を乗じてその和を求めた。地価動向の「現在」については過去6カ月間の推移、「先行き」については6カ月程先に向けた動向を示す。なお、本指数は地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準を表すものではない。50ポイントが強気・弱気の分かれ目となる。また、各圏域内のすべての地域で指数が示すとおりの同一の地価動向となる訳ではなく、それぞれの地域間で差異がある。


■会社概要
商号 ： 株式会社三友システムアプレイザル
代表者 ： 代表取締役社長 吉村 昌晴
所在地 ： 〒102-0093
東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F
設立 ： 1980(昭和55)年5月
事業内容： 不動産鑑定評価・不動産調査・建物現況検査(インスペクション)
動産評価・業務支援サービス
資本金 ： 1億円
URL ： http://www.sanyu-appraisal.co.jp/


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