わずか数分増加するだけで空室リスク急増? 徒歩〇分の裏に隠された事実

2020年9月24日 07:33

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■賃貸ニーズの大原則

 賃貸物件を探す際に多くの人が重要視する項目として「最寄り駅からの徒歩分数」がある。

 一般的に最寄り駅から近い物件に住みたい人が多いことから、不動産投資では最寄り駅へのアクセスが良い物件を選ぶことが重要だ。

 最寄り駅への徒歩分数が少なければ少ない物件ほど、賃貸ニーズが高まるといえる。それが賃貸ニーズの大原則だ。

 なお、不動産業界において、徒歩1分は80メートルとされている。つまり、徒歩5分であれば最寄り駅から400メートルの距離に物件があるということだ。徒歩10分であれば最寄り駅から800メートルにもなり、実に陸上競技場のトラック2周分の距離に相当する。

■徒歩分数増加でライバル急増

 駅から離れれば離れるほど、対象面積が拡大するため、不動産投資におけるライバル物件は急増する傾向にある。

 ここでは最寄り駅を中心点とした円とその面積を事例にシミュレーションしてみよう。円周率を3.14として、2つの事例を見比べてみる。なお、簡単なシミュレーションであるため、その他要素は取り除いて算出した。

 (1)最寄り駅(中心点)から400メートルの徒歩5分圏における面積
 400[メートル]×400[メートル]×3.14=502,400[平方メートル]

 (2)最寄り駅(中心点)から800メートルの徒歩10分圏における面積
 800[メートル]×800[メートル]×3.14=2,009,600[平方メートル]

 このシミュレーションで注目したい点は所要時間が2倍になると、面積は4倍にもなるということだ。これは所要時間が2倍増加すると、ライバルとなる物件は4倍になると言い換えても良いだろう。ちなみに徒歩1分圏の面積は徒歩10分圏の面積を比較すると、わずか100分の1しかない。駅付近の物件がいかに希少であるかがお分かり頂けるだろう。

 たった数分の違いかもしれないが、駅から離れれば離れるほど、入居希望者が選ぶ物件の選択肢は増加する。これが駅から遠い物件ほど空室リスクが高まるといわれる所以の1つだ。

■いかに空室を作らないか

 不動産投資においては、いかに空室を作らないかが運用上の大きな課題となる。空室を作らないためには、昨今の賃貸ニーズを踏まえ、最寄り駅になるべく近い物件を選ぶことが大切だ。

 不動産投資を検討する際には「最寄り駅にどれだけ近いか」に注目したい。(記事:大掛翔太・記事一覧を見る

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