【鈴木雅光の投信Ｎｏｗ】上昇続くＪ－ＲＥＩＴに盲点はないのか

　　東証に上場されているＪ－ＲＥＩＴ市場が活況だ。８月２５日時点の東証ＲＥＩＴ指数は、１６４０ポイント。終値ベースでは、昨年３月２７日につけた１７００ポイントに、徐々に近づいている。市場関係者の間では、年内１８００ポイントという声も聞こえてくる。

　　好材料は、不動産市況が回復基調にある点だ。特にオフィスビルの平均空室率は、２０１２年６月に９．４３％まで上昇していたが、そこから徐々に低下傾向をたどり、２０１４年７月には６．２０％まで落ち着いてきた。空室率が低下すれば、次は家賃の引上げが可能になり、オフィスビルを組み入れたＪ－ＲＥＩＴの収益性が高まる。

　　ただ、一方で投資家の動きにも変化が見られ始めてきた。投資家別の売買動向を見ると、これまで買いの主体だった銀行と投資信託の動きが鈍ってきている。銀行は売り買いがほぼトントンになり、投資信託は急激な売り越しに転じてきた。

　　なかでも銀行に関していえば、Ｊ－ＲＥＩＴの平均配当利回りと、１０年物国債利回りのスプレッド縮小が響いているようだ。基本的に、両者のスプレッドが３％程度あると、銀行はＪ－ＲＥＩＴの価格変動リスクを許容したうえで、長期国債よりもＪ－ＲＥＩＴでの運用を選好すると言われているが、８月２５日時点でＪ－ＲＥＩＴの平均配当利回りは３．４１％。これに対して１０年物国債利回りは０．５０５％で、スプレッドは２．９１％まで縮小している。スプレッド３％割れは、銀行のＪ－ＲＥＩＴ投資への選好意欲を後退させる。

　　年末にかけての注目ポイントは、外国人投資家によるＪ－ＲＥＩＴへの投資意欲が盛り上がるかどうかだろう。外国人投資家は徐々にＪ－ＲＥＩＴを買い越してきている。彼らはスプレッドよりも家賃動向に注目しており、ここに来てオフィスビルの空室率が低下していることに目を付けている。ちなみに２００６～２００７年にかけて、東証ＲＥＩＴ指数が２０００ポイントまで上昇した背景にあったのは、賃料相場上昇を材料にした外国人投資家の買いだった。外国人投資家の買い越しが続けば、年内１８００ポイント乗せの可能性が高まりそうだ。（証券会社、公社債新聞社、金融データシステム勤務を経て２００４年にＪＯＹｎｔを設立、代表取締役に就任、著書多数）（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）

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