【QAあり】ランドネット、通期経常利益がYoY+184.9%と大幅上振れ　物件取扱種別の拡大が奏功

会社概要

榮章博氏(以下、榮):株式会社ランドネット代表取締役社長の榮です。2024年7月期通期決算のご説明を始めます。よろしくお願いします。

会社概要です。当社は1999年に不動産データを中心とする不動産流通・不動産DXの会社として設立しました。当初から、新築ではなく中古を取り扱いたいと考えて設立しています。

中古不動産の流通・再生・運用市場のリーディングカンパニーを目指します。流通は売買、再生はリフォーム・リノベーション、運用は投資用不動産の管理・賃貸です。

当社は今まで、中古区分マンションを中心に取り扱ってきました。現在は、戸建ておよびアパートへの取扱種別の拡大と、不動産クラウドファンディングという新しい形態の不動産投資等の業種拡大にも注力しています。

当社の代表は私、榮章博です。設立は1999年9月で、本社は東京都豊島区南池袋の池袋駅のほうにあります。事業拠点は本社(東京)、横浜支店、大阪支店、福岡支店です。今年11月に、渋谷支店も開設予定です。

資本金は現時点で7億600万円で、従業員数は677名です。全従業員では、今期が終わり、来期に入るあたりで1,000名近くになるかと思っています。事業セグメントは、不動産売買事業、不動産賃貸管理事業です。

グループ会社には、賃貸の管理・保証を行うランドインシュアがあります。また、台湾と香港にそれぞれ現地法人を持っています。台湾、香港の方などに日本の不動産を買っていただき、家賃を送金する会社です。

私は、大京というライオンズマンションを作っている会社に入社し、そこで不動産流通の仕事をいろいろ教えてもらいました。その上で、1999年9月にランドネットを設立し、代表取締役に就任しました。

事業構成です。売上高の割合は、不動産売買事業が98.5パーセント、不動産賃貸管理事業が1.5パーセントです。不動産売買事業が多いのですが、買っていただいた投資用不動産の賃貸管理をしっかりする上で、不動産賃貸管理事業にも着実に取り組んでいきたいと考えています。

2024年7月期業績①　連結損益計算書 概要(P/L)

榮:2024年7月期の業績についてご説明します。まず、損益計算書(P/L)です。売上高は堅調に推移し、前年同期比122.2パーセントの結果となりました。

経常利益は、取扱物件種別の拡大と利益率の向上により、前年同期比184.9パーセントと予算を大きく上回りました。累計で、経常利益は約25億円、売上高は約777億円となっています。

取扱物件種別の拡大と利益率の向上の背景として、1つは、大きな商品が増えることによって利幅が増えたこと、もう1つは、これまで真剣に取り組んできたシステム開発が少し落ち着いてきており、その分の経費が削減されたことがあります。加えて、事務部門へのシステム導入による業務効率化により、利益率が向上したと考えています。

特別利益の多くは、収益物件として保有していたファミリータイプ物件が空室になり、売却したことによるものです。有形固定資産は、時期を見ながらクラウドファンディング(以下、クラファン)に移していきたいと考えています。

2024年7⽉期業績②　1R/ファミリー件数割合と売上高割合、販売単価

榮:2024年7月期はファミリーの売上高割合が大きく増加し、約57パーセントとなっています。つまり、6割がファミリー、4割がワンルームです。今後もファミリーの売上高・件数割合は、徐々に増加していく見込みです。

こちらはあえて増やしているわけではありません。今まで、特に築浅のファミリーは大手と競合するため、なかなか勝てないのではないかと考えて入っていませんでした。しかし、現在はそうでもないと考えて増やしています。

ファミリータイプのマンションは、利幅や単価などがやはり大きいです。

坂本慎太郎氏(以下、坂本):ワンルームは競合が増えてきており、おそらく参入障壁も低いため大変かと思います。また、ワンルームは流通が枯渇している状況です。投資用で購入した方がそのまま保有するのが基本で、なかなか売りに出てこないと思います。一方で、ファミリータイプの流通量は変わらず多いものなのでしょうか?

榮:ワンルームについては、昔、「人生すごろく」という、不動産を買い替えて大きくしていくゲームがありました。

坂本:保有している自動車がクラウンになるようなものですよね。

榮:そのとおりです。築古のワンルームマンションは500万円、700万円、1,500万円程度です。一方、築浅のワンルームマンションは2,400万円、2,500万円、3,000万円で、5,000万円もあると思います。こちらを買って少しずつ上げていき、例えば、最後にアパートや1棟マンションにまでできるような仕組みが作れないかと、昔から思っていました。

今、ワンルームに関して、当社は競合に負けているとは思っていません。勝ち続けているものの、割合として減っているだけだと考えています。

今、投資用不動産の販売強化として、システムやアプリを一生懸命作っている最中です。こちらも、当社の柱として育てたいと思っています。決して、ワンルームを減らしてファミリータイプに行っているわけではありません。

ファミリータイプについては、私はもともと大京にいて、仕事はファミリータイプが中心でした。しかし、独立してファミリータイプを取り扱おうとしても、どうしても競合他社に負けてしまいます。

坂本:負けてしまう理由として、価格が高いことや、売りに行ったら地域に密着していたということもありますか?　

榮:おっしゃるとおりです。一番感じていたのは、投資用の不動産を購入する方は、何件も購入されるということです。人生初めての買い物ではない場合が多いです。一方、ファミリータイプは人生で1回、2回しか購入しないため、ブランド力がある企業、大手のような信用できる企業を選ぶ方が多いのかなと感じています。

そのため、少しずつ広げてきています。まずは築古のファミリータイプを取り扱い、ファミリータイプの狭い物件を取り扱い、「上場して少しはブランド力がついてきたかな」という段階で、今、以前から取り組みたかったところである築浅のファミリータイプの取り扱いを広げています。けっして逃げているわけではなく、攻めに入っているような段階です。

坂本:かなり攻めていると思います。御社のアプローチは、電話やダイレクトメール(以下、DM)などです。アプローチの仕方が、地域密着とは違います。その接点のブラッシュアップが、ファミリータイプが伸びている1つの要因ですか?

榮:まさにおっしゃるとおりです。地域は全国で、物件もすべて取り扱っています。そのための市場調査は、DMを送って電話で営業した反響に基づいています。反響が積もる中で、「1棟ビル・マンションは高くて怖いと思っていたけど、できるじゃないか」「ファミリータイプもできているじゃないか」というように、広がっています。

現在、千葉県での出店も検討していますが、例えば渋谷に支店を出すことも全部、今の当社のやり方でいくと、市場調査が先行しています。そこでうまくいっているからこそ、増やしているのです。実は取扱数を増やすためには単純に、DMの量や電話営業の量、営業人員を増やすことが効果的です。

このようにして、ワンルームとファミリータイプのどちらもしっかりと取り組んでいきたいと考えています。

2024年7⽉期業績③　販管費推移

榮:販管費です。業務委託料・システム関連費は少しずつ抑えることができると思っています。売上高等は120パーセントや、130パーセントと増やしながら、業務委託料、システム管理費は110パーセントや、120パーセントと抑え気味に進めていこうと考えています。

上場して初めて、システム開発を行うSEを雇うようになりました。大量に雇って、現在は100名程度です。ようやくチーム化にも取り組めており、しっかり開発しながら、当社の一番最初の目的である不動産流通業とテック、AI、ITの融合を実現していきたいと考えています。

坂本:アプリなども含めて開発を続けているというお話でした。大型の開発、リプレイスなどをしなければならない時期はきますか?　それとも、今の改修スピードで進めていくようなイメージでしょうか?　

榮:今、まさに取り組んでいるところです。売買事業部は、1回目の開発がすべて終わりました。あとは賃貸事業部と建築事業部で、用途的に少し減るかと思います。ただし、売買事業部のメンテナンスもあり、新しく作りたいものもあるため、なるべく今の状態を維持しながら、前年同期比10パーセント増くらいで抑えられないかと考えています。

坂本:どこかで一気に行うと業務委託料が増えてしまうため、利益が圧迫されるのではないかと心配しましたが、今のペースで行うのですね。

榮:私は毎朝、社訓を読んでいるのですが、そこには「『早く』『小規模』に始めて、『簡潔』な仕事をする人であれ」とあります。DMや電話も同じで、早く小さく実験しながら、シンプルに仕事をして、うまくいったら拡大しようと考えています。

2024年7⽉期業績④　連結貸借対照表 概要(B/S)

榮:連結貸借対照表です。こちらのポイントは、販売用不動産がしっかり増えてきていることです。2024年7月期は期初の約135億円から今は約166億円に増えています。こちらに関して当社が一番注意していることは、しっかりと増やしていくことで、それが重要だと考えています。こちらが減ると、売上に影響します。

しかし、売れ残り物件を増加させないことにも注意しています。90日以上、120日以上と目安を持って、1人が扱っている3,000万円や5,000万円の物件を早く売らなければ、他の人が資金を使えず期間損益になると、徹底して教えています。

また、当社は基本的には物件を仕入れる人と販売する人が同じです。したがって、「仕入れたものの高くて売れない」ことが起こらないように努力しています。

有形固定資産は、賃貸中のファミリータイプのマンションを購入し、そちらを少しずつ増やしています。賃貸中のファミリータイプは、賃貸が空くと、価格が2割から3割高くなります。これを投資用不動産として保有しておけば、空室になった段階で利益が出るため、増やしているのです。こちらの在庫をクラファンで運用しようと考えています。

坂本:クラファンで回転する部分もあると思いますが、この賃貸用不動産は、今後どのくらいまで増やしていくイメージでしょうか?

榮:クラファンで増やす量は今と変わらないと思います。クラファンにある程度入れることによって、借入金を返済できます。

坂本:また新しいものを購入できますよね。

榮:そのため、全体の20パーセント、25パーセントと一定の割合を決めて、そちらを超えないよう努力しています。

坂本:保有期間は定めているのでしょうか?

榮:賃貸中のファミリータイプ物件の特性として、部屋が空かなければ高く売れません。いつ空くかもわからないため、クラファンにぴったりかと考えていました。

坂本:普通に保有していれば、家賃も入ります。しかしクラファンにして、アウトソーシングのようなオフバランスにしてしまうことによって、次の物件を買ったほうが効率が良いということでしょうか?

榮:そのとおりです。この部分は、私自身も不動産特定共同事業法を勉強しました。そして監督官庁と打ち合わせをしながら、来年あたりには、自分たちで実現したものを経営にまで持っていけるかと考えています。ただし、1年はかかると思いますので、今できることに取り組んでいる最中です。

2024年7月期業績⑤　売上高と経常利益 5期分推移

榮:売上高は前年同期比122.2パーセントの約777億円、経常利益は前年同期比184.9パーセントの25億1,800万円になりました。

坂本:経常利益の伸びが著しいかたちになっています。この主な要因について教えてください。一過性なのか、あるいは今後も続きそうでしょうか?

榮:要因の1つは、売上がしっかり伸びたことです。先ほどお伝えしたとおり、対象不動産、取扱不動産の単価が少し上がりました。それにより、利益率も上がりました。もう1つは、システムの開発投資が少し落ち着いたことで、その中で25億円を達成できたかと思っています。

2025年7月期の予算は28億2,100万円を目標にしており、それを超えられる努力を続けたいと考えています。

坂本:そもそもの御社のビジネスは、地価が上がったほうが利幅は上がるのでしょうか?　価格のマージンのイメージなのか、そこは一定にしてスライドしているのか教えてください。

榮:普通に考えると、不動産価格が上がると儲かるように思うかもしれません。しかし普通の不動産会社は、販売価格が上がると仕入価格も上がります。

後ほどご説明しますが、当社の場合は、仕入れの75パーセントが直接仕入れとなっており、そちらの割合をコントロールすることで、価格が上がっても下がっても利益を出せる体制かと思っています。

2024年7⽉期業績⑥　経営指標

榮:経営指標についてです。ROEは上場以来、業界平均を大きく上回る水準を保っており、2024年7月期は23.0パーセントでした。不動産業界の平均は8.7パーセントです。

PBRは0.85倍です。当社は1.0倍を謳っているため悔しいところですが、1.0倍を超える努力はこれからも続けていきたいと思っています。

坂本:ROEは非常に高いと思います。こちらは先ほどお聞きしたとおり、「在庫の回転=資金の効率化」を目指している結果だと思います。業界平均もすばらしいですが、これ以上伸ばすことは可能なのでしょうか?　このぐらいで利益と売上を伸ばしていくイメージなのでしょうか?

榮章博氏(以下、榮):現在、買取リフォーム販売の全体に占める割合はある程度一定しており、実は買取販売もあります。それを考えると、23.0パーセント、24.0パーセントぐらいなのかと思っています。

坂本:立派です。

榮:これを維持していきたいと思っています。

KPI/各種指標①　従業員数推移

榮:従業員数の推移としては、799名を達成しています。システム部門が20パーセント、事務部門が22パーセント、事業部門が59パーセントで、事業部門が少しずつ増えてきています。事務部門はシステムによる業務効率化によって、人数を抑えられているためです。

システム部門は21パーセント、23パーセント、20パーセントという推移で、伸び率は少し抑えられているのかと思っています。これは、上場して3年目に入っているため、優秀な人材の採用が上手くなっているためだと考えています。

私としてもシステム部門に優秀な人材が欲しいと思っており、「ChatGPT」などを取り入れながら、どのようなアプリを作るかにチャレンジしています。

KPI/各種指標②　営業人員推移

営業の人員は367名で、予想の396名を少し下回っていますが、体制を整えながら技術を維持していきたいと考えています。

坂本:こちらの人員は、一応は計画どおりに採れていますか?　おそらく御社の場合は、期中に大きく拡大しているので、計画どおりに採っても「もう少し採れたな」というような状況だと思います。新卒と中途について、どのような状況なのか、採用環境を教えてください。

榮:新卒はしっかり採れていますが、中途は難しい状況かと思っています。もう少しダイレクトリクルーティング、すなわち当社から直接、一般の大学生または求職者に対してアピールする中で、当社の魅力を理解してもらえれば、よりしっかり人員が確保できるかと思っています。

当社は完全週休2日制で、残業もそれほど多くはないです。その上でしっかり稼ぐ方法として、50万円ぐらいのワンルームから5億円くらいのビルまで全部扱うことができ、そのためのバックオフィス体制も全部整っています。「ランドネットの営業として働きたい」と思うような環境ができてきていると思っています。

坂本:中途で入る社員の方は、やはり不動産をバックボーンとされた方が多いですか?　それとも、異業種で営業ができるという方もいますか?

榮:異業種の方もけっこういます。公務員だった方もいます。

坂本:真逆なイメージですが、そうなのですね。

榮:他の不動産会社にいた方で、当社に入っている方もいます。

坂本:他を見た上で御社にいるということは、働きやすいのかもしれないですね。

榮:私はそう思っています。このようなところについては、もう少し情報発信したいです。働きやすい理由は何かというと、なんでもできる、資金はたくさんある上で、物件を仕入れるためのネタが多くある環境が整っているからです。

坂本:ネタとは、システムを含めてですね。

榮:システムも含めて、具体的に売りたいというお客さまなどもです。当然、当社からお客さまへ直接、いろいろと営業しているため、お客さまが売りたくないと言っていたとしても、潜在的な売り主さまかどうかはその交渉履歴を見ればわかります。それを判断した上で連絡を取ることができ、それはすべて営業に任せています。

KPI/各種指標③　販売用不動産推移・在庫回転日数

榮:販売用不動産が重要で、こちらは約166億円と増えてきています。それをしっかり売っていかなければいけないため、78.80日という短い在庫回転日数を維持しながら、さらに拡充していきたいと考えています。

坂本:ここ直近において、かなり短い回転日数で推移しています。ここ数年の在庫回転日数には変化はありますか?

榮:買取リフォーム販売が少しずつ増えてきています。

坂本:つまり、ワンルームよりファミリータイプのほうがリフォームに時間もかかるため、当然、伸びるわけですね。

榮:そのとおりです。ファミリータイプが伸びてきていますが、それに関して、いわゆる買取リフォーム販売ではなく、「あんしん保証サービス」を含めてご購入いただけるお客さまもけっこう多いです。「あんしん保証サービス」は、当社が購入した物件をお客さまが購入した場合にいわゆる瑕疵担保責任が3年になったり、購入した後のお風呂やエアコンの故障なども半額に相当する金額(上限有)を当社が負担したり、家賃の滞納があったらそれも負担するといったものです。

増えているのは、買取販売の内、築浅のワンルーム、新築のワンルーム、ファミリータイプの賃貸住宅、それからアパートです。これらが全部増えているため、在庫回転日数はせめぎ合いながらですが、総合するとバランスは取れているかと思っています。

KPI/各種指標④　販売用不動産の推移と売上高

榮:販売用不動産の推移と売上高です。販売用不動産をしっかり増やしていくことが売上高を増やしていきます。その理由としては、物件を仕入れる人と販売する人が同じで、高く買って「売れない」とは言えません。高く購入しているのであれば、赤字を出しても早く売ろうという指示を出しています。

もう1つは、こちらにおいて資金手当をしながら物件を買っていく点です。

坂本:こちらは、買い取り再販を中心にしている部分もありますが、売上の季節性はありますか?

榮:あまり感じません。業績給のタイミングが年3回ありますが、その段階で増える傾向はあります。

KPI/各種指標⑤　取扱不動産取引件数

榮:取扱不動産取引件数は2024年7月期第4四半期において1,883件、通期で6,848件としっかり増えてきています。大きいものを扱ったほうが儲かるかもしれませんが、営業担当者が本当に力をつけるために、また安定した数字を上げるには、件数をこなさないといけないと思っています。そのため、件数にもやはり注力しています。

坂本:在庫回転日数が短いと件数も増えるということですね。

KPI/各種指標⑥　地域別取引件数の割合

榮:地域別取引件数です。首都圏が57.9パーセント、近畿圏が14.7パーセント、九州が11.2パーセントと、九州がけっこう伸びています。

坂本:それは福岡支店のおかげですか?

榮:そのとおりです。熊本にできた台湾積体電路製造(TSMC)と、天神ビッグバンなども起きているように、けっこう元気です。

坂本:ビルや市内も人口が増えており、不動産が足りないですものね。

榮:そのおかげで伸びているという流れです。

KPI/各種指標⑦　管理戸数推移/入居率

榮:賃貸管理もしっかりしているとお話ししたのですが、管理戸数は前期末比で1,151戸増の8,430戸で、入居率は98.91パーセントです。これには築古も入っていますし、地方も入った上での入居率のため、誇るべき数字だと思っています。

坂本:非常に高いですね。新築でないとこれほどまでにならないぐらいの水準ですね。注力している取り組みがあれば教えてください。

榮:実はあまりないのです。売買の営業は絶対に増えてきており、売買から月に60件ぐらい回ってきます。彼ら自身も独自の努力をしながら増やしていますし、ここは今まさにシステム開発している最中で、あと半年ぐらいで完成する予定です。それによりさらに管理戸数を増やす考えです。

要するに、他の会社に頼むよりも、当社に頼んだほうがサービスが良いといえると思っています。

坂本:御社が販売した不動産もありますしね。

榮:それもありますが、独立独歩で「賃貸事業は賃貸事業部で他社からも仕事を取ってくれ」と話しています。

坂本:やはりベースが増えると良いですね。

KPI/各種指標⑧　当座貸越枠と売上高の推移

榮:当社の当座貸越枠をしっかり増やしながら売上を増やすことをしっかり行っています。

坂本:こちらはけっこう使っていますか?

榮:回転しながらで、7割ぐらいです。

KPI/各種指標⑨　RCPに蓄積された物件データ数

榮:「RCP(Real estate Cloud Platform)」に蓄積された物件データ数です。スライドに記載しているのは1棟の数で、約77万件が約205万件に増えています。これはなぜかというと、区分マンションの情報をだいたい取得し終わり、今、戸建てとアパートの情報を増やしているためです。

坂本:データをどこかから持ってきて入れ込み、更新もかけていく感じですよね。

榮:そのとおりです。差分も更新していけるような仕組みを作っています。

坂本:それは強い武器です。

榮:もちろん公のところから買って、正しい方法で行っているため、ご安心ください。

2025年7月期業績予想①　連結損益計算書 概要(P/L)

榮:2025年7月期についてです。売上高の予想は、固めに見て962億円を考えていますが、がんばって1,000億円まで伸ばしたいと思っています。経常利益も同様に、28億2,100万円をしっかり実現していきたい考えです。

2025年7月期業績予想②　重要な指標(KPI)営業人員、取引件数

榮:営業人員は前期末比94名増と、100名ぐらいの雇用増になります。取引件数は1,557件増やしていきたい考えです。

2025年7月期業績予想③　重要な指標(KPI)賃貸管理戶数

榮:管理戸数に関しては、前期末比1,300戸増の9,730戸としっかり増やしながら、1万という数字まで早く行きたいと考えながら仕事をしています。

2025年7月期業績予想④　株主還元

榮:株主還元に関しては着実に業績を伸ばしながら、株主さまに安定的に配当できる努力をしていきたいです。

坂本:今、安定して配当性向10パーセントぐらいで還元をしていますが、どこかで配当性向を引き上げる見込みはあるのでしょうか?　もしあるのであれば、財務状況がどのぐらいになった時、あるいは売上、利益がどれぐらいになった時など、イメージがあれば教えてください。

榮:当社は、業績発表をして株価を見ている中でもう少し上げられないかと思っており、株価をしっかり上げて利益を出しながら、現時点では配当性向は10パーセントを1つの目安としてお支払いしていきたいと考えています。

より株価を上げ、さらに売上高を増やすことに注力したい考えです。

坂本:業績が上がれば増えますからね。

事業内容/特徴①　競争優位性

榮:当社の競争優位性です。スライドに「独自の不動産データベースに基づいた営業システム」とありますが、今お話ししている会場である日本橋茅場町のあたりも含め、ビルやマンション、一戸建てなどを全部扱うのが当社の目標です。

具体的にお話しすると、多くの不動産会社の場合、今まで自分たちが作ってきたマンションや戸建てが、何年か経つと中古になって出てくるため、その受け皿として不動産会社が中古の部門を作ります。そうすると、そこが上限になり、非常に効率的です。自分たちが作った物件を中古で受けるわけで、物件の情報も売り主の情報も全部持っていることになります。

当社はそのようなやり方をしているのではなく、まず、世の中にある不動産の情報を全部集めて、所有者さまへアプローチしています。そのため、今は居住用や、店舗、事務所も含んだ日本全国の不動産を全部扱いたいと考えており、この点で、他社さまとはかなり違うかと思っています。

また、革新的な仕入れソリューションによる短い在庫回転日数です。情報を蓄積しているため、不動産会社から「この物件どうですか、いくらで買えますか」とか「いくらで売れますか」と聞かれた場合でも、スピーディに答えを返せるような仕組みが出来上がっています。

その上で業界トップクラスの直接仕入れ比率につながります。こちらは後でご説明しますが、3年間1つの調査機関に調べてもらっており、仕入れに関しては当社が3年連続No.1で、直接仕入れ率は2024年7月期実績で73パーセントと高いです。

事業内容/特徴②　基幹システム「RCP」による業務の効率化

榮:その仕組みは、当社が作っている「RCP」です。自分が営業マンとして一番使いやすい仕組みを作っており、それをだんだん拡大してきました。

売買事業に関しては、私が創業時に作ったシステムを作り直しています。今、賃貸事業に関しては4分の3ぐらいは出来上がってきており、次に建築事業(リフォーム)に関しても作り出します。当社はシステムをしっかり拡大、充実させながら、仕事を行っており、ここでの競争優位性はかなり高いかと思っています。

事業内容/特徴③　即時の情報共有と体制による早期戦力化

榮:スライド右側は営業部社員1人当たりの売上高の推移です。あれだけ人を増やしていますが、だいたい2億円は維持しています。2024年7月期は1人当たり売上高を維持しながら、粗利率が増えています。

その根拠は、不動産データベース「RCP」を使うことによって、例えば大阪の学生が東京に出てきて原宿の辺りを歩いてみて、「あのマンションがかっこいい、扱いたい」と思って当社に戻ってくると、その各お部屋の過去の取引事例もお客さまとの交渉の履歴も全部わかるのです。それらが全部わかる上で営業をし、電話営業とDMの反響を受けているため、育つのが非常に早くなります。そのような理由で高い粗利率を維持できていると考えています。

不動産業界から転職してくる方もいますが、飲食店や公務員のようなまったくの異業種からきた人でも、ガッツさえあればしっかり伸びていくような仕組みが出来上がっています。

事業内容/特徴④　ダイレクト不動産

榮:ダイレクト不動産です。直接の仕入れがダイレクトの割合で、買取においては73パーセントがダイレクトです。販売では57パーセントがダイレクトで、これを60パーセントから65パーセントぐらいまで伸ばしたいと思っており、今、その努力をしています。

成⻑戦略②　渋谷支店の新規開設

榮:当社は今年11月に、渋谷支店を新規開設予定です。こちらは200坪ぐらいの事務所になる予定です。

成⻑戦略③　取扱種別の拡大

榮:取扱種別の拡大として、今、ワンルームと築古のファミリーから、ファミリーの築浅、アパート、戸建てに増やし始めています。1棟のマンションとビルに関してはまだ少し早いかと思っていたのですが、今期はチャレンジしていきたいと思っており、実験のようなかたちで市場調査も含めて取り組んでみたいと考えています。

成⻑戦略⑤　中⻑期成⻑イメージ

榮:中長期の成長イメージとしては、今まさにスライドの真ん中で、戸建てもアパートも拡大しています。将来的には1棟マンション、オフィスビルの取り扱いを少し増やそうかと考えています。

不動産流通市場とDX②　首都圏の中古マンション成約坪単価と成約件数の推移

榮:グラフについてご説明します。東日本大震災があり、2012年12月に安倍政権が発足して以降、不動産価格が上がり続けています。それだけではなく、コロナ禍が始まって以降、右肩上がりの角度が大きくなってきています。

私はバブルの経験もあり、それもしっかり考えながら仕事をしていきたいと思っています。今はアクセルを踏むべき時だと考えています。

坂本:御社の場合、仮に不動産市況の大変なクラッシュがあったとしても、意外と分散しているため、そこはなんとかなる部分なのかなと思います。また、不況下でも住宅の需要は一次取得者、二次取得者とあり、そのあたりでなんとかなるイメージですか?　

榮:何度か不況があって、バブルの崩壊時、私は会社経営者でした。そのあとの不況下でも、数字は一本調子で伸びてきています。その間、東日本大震災もありました。

サービス/保証①　クラウドファンディング LSEED

榮:今、クラウドファンディングを一生懸命行っています。9月3日から9月17日の期間で「LSEED(エルシード)#6」の募集を開始しました。運用期間は3ヶ月で、年予定利回りが3パーセント、募集方式は抽選となっています。

これも自社開発で育ててきて、当社の目的と売上、商売と、お客さまのクラファンでの儲けを全部考えながら、いろいろな商品を開発している最中です。

坂本:こちらはかなり期待が大きく、ビジネスと密接しているところが一番かと思っています。年間何本ぐらい出していく予定ですか?　

榮:始めてから毎月1本ずつ出していますが、どこかから1回で3物件、5物件などに増やしていこうと考えています。市場、お客さまとの対話をしながら、1ファンド5億円や1億円などを作っていきたい考えです。期間は長くて1年だと思っています。

坂本:よくあるクラファンの期間ですね。

榮:これによって、先ほどお話ししたファミリータイプの賃貸中の良いところと悪いところを全部吸収した、良いクラファンができると考えています。

坂本:空室になったら売却する傾向がかなりあり、ふつう、空室の売却は、入居するまでの時間がロスになると思われています。しかし、今日のお話によると空室になると物件が高くなるため、その部分も1つのプラスになるかと思います。

榮:そちらをクラファンの配当利回りに入れることも考えながら、いろいろなことを行っている最中です。

坂本:非常におもしろいですね。

榮:私もおもしろいと思っています。

サービス/保証③　お客様満足度向上への取り組み

榮:不動産流通業のトップになるため、当社が3年間、不動産契約不適合責任を負います。設備に関しての責任も3年間負います。契約を締結したあとに発生したガス給湯器、電気温水器、ユニットバスの故障等も、半額に相当する金額(上限有)は当社が負担します。さらに、家賃滞納保証も、もしあれば6ヶ月までは当社が負担します。

坂本:それはすばらしいですね。

榮:これらのサービスは、当社の中でしっかりと利益を出しながら、実際に今も提供しています。

質疑応答:リノベーションマーケットの将来性について

坂本:「リノベーションマーケットの将来性はどういうものですか?」というご質問です。リノベーションは、自分でもいろいろ行っていますが、本当に資材が高くなって、行うのは大変だと感じます。

自分の家もそうですし、特に収益不動産を買っても、安く済ませたいと思ってしまうぐらい高いです。しかし、新築がさらに高い東京都に関しては、おそらくリノベーションの需要は一定か、それ以上に伸びていくと思います。このあたりについてのご見解はいかがですか?

榮:住宅としては、これからも需要は高いと思います。立地、すなわち場所の、駅から徒歩何分かなどは関係していると思います。立地が良ければ、築年数が少々経っていても、少々狭くても、需要は必ずあると思います。

金額が高いリノベーションもありますが、安くても最低限対面式キッチンで、全室エアコン付きで追い焚き機能が欲しいなどの需要に対しそれを実現しているものもあります。その上で凸凹していたり回り縁が残っていたりしても、機能的には何も問題はありません。そのようなリフォームをできるようなかたちにしていけば、そこには絶対に需要があると思っています。

機能に対する需要としては、対面式キッチンでお母さんと一緒に過ごしたい、料理しながら旦那さんと話したい、ご家族で話したい、さらにお風呂やエアコン機能などがあります。

坂本:しかし、対面式キッチンの配置ができない間取りもあります。スロープを作らないと対面はできないなど、できる限りでのかたちになりますよね。

榮:その取捨選択が、こちらの腕の見せどころかと思っています。

坂本:そのあたりは、私も本当に勉強させてほしいという思いです。

榮:実は私自身が、昨年12月から半年間ぐらい福岡に出張し、福岡の建築事業部のリフォーム現場に入り込みながら研究し、戻ってきてそれをシステム化しようという話になっています。

坂本:イメージとして、標準モデルのようなものがある、または作るということですか?　

榮:そのとおりです。

坂本:「この物件は水回りがここにあったら、リノベーションのかたちはこうだね」といったイメージでしょうか?

榮:おっしゃるとおりです。

質疑応答:競争優位性について

坂本:御社の優位性はたくさんあると思いますが、そのあたりをもう少し項目立てて教えてください。システムなど、いろいろあると思います。

榮:30年ぐらい前に、財閥系で非常に大きな不動産会社の不動産流通をしているところが、システム開発を真剣にしてこないかどうかと思ったことがありました。

そのようなものが必要だという危機感があって、一生懸命システム開発をしてきたため、当社がシステムを作ってきて今ここにいること自体、かなり優位性が高いと思っています。

坂本:テックの会社でもあるということですね。

榮:そのとおりです。日本全国の不動産の情報を全部集めて、それを全部動かし、その全部をリフォーム、リノベーションして運用できないかと考えている会社は、おそらく当社しかありません。

なおかつ利益を上げ、社会貢献もしながらそれができるというところで、それをテックで行っているのが最大の優位性かと思っています。

坂本:そこは在庫の回転率にもつながりますし、ROEの高さや、1人当たりの売上高・利益にもつながりますよね。

質疑応答:株式分割の予定について

坂本:「業績が好調で、株価が足元で急騰した部分もあったかと思います。株式分割は以前行ったと思いますが、さらに分割する予定はありますか?」というご質問です。

榮:真剣に検討していますが、まだ決まっていません。

質疑応答:7月末の利上げの影響について

坂本:「7月末に利上げがありましたが、御社への影響はありましたか?」というご質問です。

銀行から借りている資金は短期と中期の間ぐらいだと思います。これを回転させて物件を実際に回していく商売ですが、やはり金利上昇分は影響していますか?　

榮:実際の仕事として、当社では影響を感じてはいません。販売する時に買主はローンを組んで購入しますが、その金利が少し上がったから話が流れたという話もまだ聞こえてきてはいません。ただし、金利をもう1回上げるという話は聞こえてきています。

坂本:上げ幅が一緒であれば、けっこう大きな影響ですよね。

榮:その時は状況をしっかり見ながら対応を取っていきたいと思っています。

坂本:見ておくのは10年の利回りになるのでしょうか?　御社の場合は、短く借りればあとは影響がないですものね。

榮:おっしゃるとおりです。

質疑応答:取引件数増加の背景について

坂本:「営業の人員の数と取引件数は比例すると思いますが、それ以外に取引件数が大幅に増えている背景を教えてください」というご質問です。

経験を積ませるためにとりあえず回転を、というお話でしたが、売りやすい額にして回すというわけではなくて、バランスはきちんと取っているのでしょうか?　あわせて件数が増えている理由を教えてください。

榮:まず、戸建てとアパートという新しい分野に挑戦していることがあります。アパートを持っている方で1棟のビルやマンションを持っている方もけっこう多いため、それによって取引が広がる場面もあります。

また、例えば利益が50万円しか上がらない営業を10本したとします。その一方で、1本で500万円の仕事をしたとします。伸びるのはどちらかというと、前者だと思っている部分がどこかであります。

件数を増やすことは、弱い交渉かもしれませんが、それはそれで必ずどこかで努力が実を結ぶと思っています。したがって私としては、100万円ぐらいの利益の中で3件、4件程度の仕事をする努力をしてほしいと思っています。

坂本:それでも社員の給料は上回っていますし、コストを考えても利益にはなるということですね。

榮:そのとおりです。

質疑応答:配当性向について

坂本:配当性向について、「増配はうれしいのですが、配当性向10パーセントを変更するお考えはないのでしょうか?」というご質問です。

榮:純利益をしっかり上げていけると考えており、その中で手取りの配当は増えていくと考えています。私自身も実は株主ですが、私としてはやはり会社の利益を上げて純利益を上げ、それを還元していきたいと考えています。

質疑応答:株主専用クラウドファンディングの可能性について

坂本:クラウドファンディングについて、人気の回も出てくると思います。他社では株主専用クラウドファンディングのようなのも行われていますが、将来そのようなクラファンを行う可能性はありますか?　

榮:いろいろなかたちのクラファンをしていきたいと考えています。当社がお客さまと向き合うにあたって、株主さま、クラファンのお客さま、賃貸管理をしてくださるお客さま、当社の物件を買ってくださるお客さま、それら全部を含めた上で、グループの中で何かできないかと思っており、まさに今、そのようなことをしている最中です。

まともなアプリを出したのは、おそらく当社が初めてで、これをしっかり育てながら取り組んでいます。クラファンのアプリを出しているところはけっこう少ないようです。

坂本:だいたいはパソコンですよね。

榮:スマホのアプリ自体があまり多くないようです。

坂本:それは爆発的に増える可能性がありますよね。

榮:それを含めて、当社のサービス全体をスマホ1台でできるようにすることを考えており、すぐに実現していきたいと思っています。

坂本:それはおもしろいですね。株主コードを入れると何かが付加される、などはお得意だと思います。

榮:株主コードとおそらくパスワード、電話番号などですね。

坂本:その上で、何かのサービスが受けられる可能性を検討しているということですね。

榮:そのとおりです。

質疑応答:支店の展開戦略について

坂本:「支店の展開戦略をもう少しうかがいたいです」というご質問です。

榮:現時点で全国の不動産を扱っているため、どこの不動産の扱いが多い、少ないなどのことは全部わかっています。その中で渋谷がまず展開地の候補に上がってきて、まもなく実現します。大阪については、事務所の移転が必要かと思っています。

それ以外に、まだ検討中ですが、千葉支店と札幌支店の調査に入った段階です。まだ具体的に動いていないため、明確になれば発表したいと考えています。

質疑応答:独自の不動産データベースについて

坂本:「独自の不動産データベースを公から購入して作成しているとのお話でしたが、競合他社にもできるのではないかという意見もあります。その部分において御社が群を抜いている理由と、差別化の状況を教えてください」というご質問です。

榮:これは公の中で動いています。競合がいるとしても、全部取得しようと考えている人はおそらくいないです。例えば、港区、千代田区、中央区の区分マンションなど、おいしいところについてははっきりした競合がいますが、青森県の戸建てやアパートなどはまだ当社も行っていません。

福岡市の戸建てやアパート、1棟のビル、マンションなどを全部行おうと考えているのはおそらく当社しかいないと思います。全部というのは、けっこう重要なポイントです。

坂本:全部の地域という意味ですね。

榮:全部の情報が入ってきますし、その地域の不動産会社ともいろいろな取引ができます。その投資にはお金がかかるため、それができるかどうかというところです。

坂本:このデータは、どのようなかたちになるのでしょうか?　例えば「レインズ」のようなものや、ただデータが転がっていて、それを加工して表示しているものもあります。その情報は、地図の中でも住所と地番がずれているなど、不動産は特殊です。そのあたりをきれいに加工して入れ込むというイメージで、けっこう面倒くさいと思います。　

榮:当社にはシステムの担当者が120名ほどおり、データを補正する人がプラス80名ほどいます。おっしゃったように、地番と住所をどのようにくっつけるか、また、どの住所の物件がいくらで売れたか、いくらで売りに出ているかという情報もあり、それが全部連動しなければ意味がありません。そこは一生懸命行っている最中です。

坂本:そのような地番と住所をくっつけるだけのソフトでけっこう儲かっている会社も実際にあります。

榮:また、市町村合併による住所の変更などもあります。

坂本:その場合は一気に変えなければいけませんね。

榮:そのほか、京都などは住所がややこしいです。

坂本:そう思います。「字」を抜くなど、いろいろな対応がありますね。

当日に寄せられたその他の質問と回答

当日に寄せられた質問について、時間の関係で取り上げることができなかったものを、後日企業に回答いただきましたのでご紹介します。

<質問1>

質問:かねてより増資を検討されてると思いますが、今の株価で実施するとしたらどのように思われますか?

回答:今の株価では増資を検討しておりません。中長期的には、新株発行等のエクイティファイナンスにより業容を拡大する予定です。