通期予想を「売上減、営利増」とした、ファーストブラザーズを読み解く
2021年12月23日 16:25
通期予想を「売上高減額・営業利益増額」に修正した、興味深い？企業に出会った。ファーストブラザーズ（東証1部）。吉原知紀社長をはじめ現役員陣の多くを占める旧三井信託銀行（現、三井住友信託銀行）出身者を中心に、2004年に設立された。
【こちらも】今期計画「上方修正」を機に、名門:パイロットを再考してみた
「興味深い」としたのは展開する事業が孕む収益構造の在り様。前11月期の「21.2％減収、26.6％営業減益」に対し今期は、「92.4％増収（301億円）、86.1％営業増益（47億3000万円）」で立ち上がった。が、11月26日の時点で売り上げは「70％増収（266億6800万円）」に減額修正する一方で、営業利益は「92.4％増益（48億9000万円）」に上方修正した。
そしてその背景を、「ポートフォリオの入れ替えの結果。今年度の物件売却は、当初計画していた売却予定物件を、より売却粗利率の高い物件に入れ替えたことから、当初計画に比べ少額な売却額（売上高）にもかかわらず概ね当初計画の売却収益（売却粗利）を達成した」と発信した。
ファーストブラザーズの主要事業は「投資銀行」と「投資運用」。前者は一口で言うと「首都圏を中心とした賃貸ビル・商業施設を自己資金で取得。ポートフォリオを積み上げる。ポートフォリオの入れ替えに際し得た（物件売却）利益で新たな投資物件を取得する。要約すると私募ファンドの運営。
ちなみに前期はコロナ禍の経済活動の停滞が影響し入れ替え・新規購入の実行が長期化した。売却額・売却利益ともに19年比『24.3％減収、27.5％営業減益』となった。後者はアセットマネジメントの受託。前期は新規受託及びアセットマネジメントフィの大幅増で「261.6％増収、430.6％営業増益」となった。
（賃貸物件に）自己勘定で投資。私募ファンド（REIT）orJREITに組み込む事業はファーストブラザーズに限ったものではない。賃貸不動産をコアにしたJREITも少なくない。購入した物件の価値を高め、既存の組成物件と入れ替えファンドの利回りを高めていく。事業構造的に、同様の事由が起こりうる可能性は同業他社も孕んでいる。
その限りでは、不安感の類はない。ファーストブラザーズも目利き人が物件を発掘し付加価値を高めて・・・ということだろうから「？」を呈する余地もあるまい。現に今後について「市況が軟調なホテルなどの物色にも、金融緩和（低金利）を背景に注力していく」としているが、ある意味で先を見据えた「正論」と言えよう。
差し替え物件/配当率の投資家に対するディスクロージャーは当然行われる。だが投資家サイドから見た時、投資対象株としてどうだろうか。ここ1年あまりは、900円台から1100円台前半で推移している。よく言えば「下値ゾーン買い・上値ゾーン売り」で対応することが可能。が、パフォーマンスを追う魅力には乏しい。時価の予想税引き後配当利回り（2.4％弱）に軸足を置いて構えろ、ということなのだろうか。（記事：千葉明・記事一覧を見る）