【鈴木雅光の投信Ｎｏｗ】堅調に推移するＪ－ＲＥＩＴ市場、３つのポイント
2014年1月6日 11:46
２０１３年の大納会、Ｊ－ＲＥＩＴ市場は堅調に推移し、東証ＲＥＩＴ指数は１５１５ポイントで取引を終えた。年初からの上昇率は３２％にもなった。
２０１４年のＪ－ＲＥＩＴ市場はどうなるのか。いくつかポイントを挙げておきたい。
第一のポイントは長期金利の動向。Ｊ－ＲＥＩＴは金利上昇に弱い。２０１３年１２月３０日の長期金利は０．７４％。今後、アベノミクスが目論見通り、年２％の物価上昇率を実現すれば、長期金利の水準も相応に上昇する。ちなみにＪ－ＲＥＩＴ全銘柄の１２月３０日時点の平均分配利回りは３．６３％で、長期金利との間には２．８９％の利回り差がある。この程度の利回り差が確保されていれば、Ｊ－ＲＥＩＴを物色する動きは変わらない。が、仮に長期金利が上昇し、利回り差が２％、１％と縮小すれば、Ｊ－ＲＥＩＴから長期国債に資金をシフトさせる動きも出てくるだろう。
第二のポイントは賃料の動向だ。仮に長期金利が上昇したとしても、Ｊ－ＲＥＩＴが保有している物件の賃料が上昇すれば、分配利回りを上昇させる余地が広がる。昨今、オフィスビルの空室率が低下している。景気回復によって、賃貸オフィス物件に対する需給がタイトになっている証拠だ。さらに需給がタイトになれば、賃料引き上げの動きが出てくる。Ｊ－ＲＥＩＴにはオフィスビルや商業施設、物流施設、ホテル、住居などが組み入れられているが、そのなかでもオフィスビル特化型や、多少なりともオフィスビルを組み入れたＪ－ＲＥＩＴについては、今後、オフィス賃料がどうなるのか、注目しておく必要がある。
第三のポイントは金融緩和の動きだ。第一のポイントで長期金利上昇について触れたが、瞬間的な金利上昇はあっても、それが定着するには相応の時間が必要だ。
まずは２０１５年に向けて、安定的に年２％の物価上昇率を維持できるかどうかが問われるが、その前に、消費税率引き上げの問題がある。仮に消費税率引き上げで景気の先行きが厳しくなれば、更なる金融緩和も考えられる。金融緩和期待は、Ｊ－ＲＥＩＴ市場にとってポジティブ要因になる。
願わくば、長期金利の水準は現状のままで、賃料が上昇するというシナリオが、Ｊ－ＲＥＩＴ市場にとっては理想的だ。２０１４年、Ｊ－ＲＥＩＴに投資する場合は、長期金利と賃料の動向に注意を払っておこう。（鈴木雅光＝証券会社、公社債新聞社、金融データシステム勤務を経て２００４年にＪＯＹｎｔを設立、代表取締役に就任、著書多数）（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）
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