「サブリース=悪質」の真偽を考える

　 サブリースの問題点が表面化した契機は、2018年初めの「かぼちゃの馬車」事件だった。運営会社のスマートデイズは18年5月に破産した。

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　そもそもサブリースとは「建物（の一部を含め）をオーナーから一括借り上げし賃貸、オーナーに約定額（家賃の一定割合）を補償する」という枠組み。かぼちゃの馬車は、女性専用のシェアオフィスとして展開された。だが時間の経過とともに「補償家賃」が支払われなくなり、オーナーとの間でトラブルが相次いだ。

　「●●年間は賃料の■割を補償する」「●●年後、▲程度の家賃の引き下げを想定する」等々、契約が交わされた上で行われる。が、補償の停滞や家賃引き下げ額などで、オーナー側とサブリーサーの間に亀裂が生じかねない。

　そうした構造的な問題に加え「かぼちゃの馬車」問題では、「スルガ銀行（書類改ざん等による不正融資）」問題が発覚しサブリースへの「？」に拍車をかけた。

　が、サブリース事業を展開する企業にも成長階段を昇り続ける存在が少なくないのも事実。例えばアソルティという企業の存在を知った。

　伊藤彰氏が15年に設立した。元はリクルートからMBOで設立された総合不動産業:ザイマックスの子会社の役員。退社後に依頼を受け飲食業のサブリースを営む企業を2年間ほど手伝ったのが契機。

　「自分ならこんなやり方で」と思いが募り、飲食業専門のサブリース事業に乗り出した。スタート4年で目下、150件を運営している。視界に詳しい筋は「サブリースの常識を覆す」と評している。どんな施策で今日を築き上げてきたのか。伊藤氏を知る事情通の言を要約すると、以下のようになる。

（I）飲食店側は人目につきづらいから、2階や3階部分の入居を嫌う。が、外階段の設置などの工夫でいくらでも借り手はつく。

（II）物件に改良が必要と判断すれば、アソルティ負担で行う。必要に対しては負担・手間を惜しまない。ただそうした作業も1カ月で、という速さが飲食店の経営を軌道化する条件。

（III）サブリースの対象は「駅から徒歩7分以内（経験から多少天候が悪くても450m位なら足を運んでもらえる）」「10-25坪（上回るとチェーン店が入居し、賃料を跳ね上げかねない）」「10-50万円の賃料（同）」をすべて満たす案件。

（IV）更に言えば、「複数の路線が乗り入れている立地」「ハザードマップで危険地域に指定されていないエリア」「飲食店の集積度が高いところ」。

（V）入居テナントへのフォロー。具体的には調理に伴う音・匂いへのアドバイス。近隣店舗とのトラブルを防ぐための説明会などを積極的に展開。

　要は、どんなビジネスでも経営.・運営者の考え方・やり方次第ということであろう。（記事：千葉明・記事一覧を見る）