【鈴木雅光の投信Now】東証REITはどこまで上がるのか?

　目先、調整しているものの、東証REIT指数は順調に上昇傾向をたどっている。1月16日には1990ポイントをつけ、2000ポイントという大台まであと一歩まで迫った。

　ここまで市場での取引価格が上昇すると、REITの魅力のひとつである配当利回りは低下する。1月23日時点で、東証に上場されているREITの配当利回りは、2.93%だ。ちなみに昨年の1月時点では3.6%程度を維持していた。

　現在、J-REITに買いが入っている理由は、恐らく2つある。

　第一に、国内不動産市況が堅調に推移していることだ。都心を中心にして不動産価格が下げ止まり、徐々に上昇の兆しが見え始めている。それに加え、オフィスビルなどでは賃料が上向き始めた。賃料の上昇は、J-REITにとってポジティブな材料であり、それを好感してJ-REITへの買いが集まっている。

　第二に、日銀による買いへの期待感もあるだろう。昨年10月末に発令された黒田バズーカ第2弾では、ETFだけでなくJ-REITの買入を3倍に増やすことになった。これにより、少なくともJ-REIT相場が大きく崩れそうな時には、日銀のさらなる援護射撃が期待されると見る市場関係者は、少なくない。

　ただ、一方で不安材料もある。国債利回りと、J-REITの配当利回りの差(スプレッド)が縮小していることだ。両者のスプレッドは昨年5月に3%を割り込んだ。市場関係者の間では、3%が理想のスプレッドと見られていたが、現在のスプレッドは2.7%程度まで縮小している。日本国債に対して、不動産投資のリスクプレミアムは3%程度というのが、スプレッド3%の根拠であり、それを割り込んでいる状況は、J-REITがやや割高な水準にまで買われていることを意味する。その調整が、どこかの段階で入る可能性は否定できない。

　もし、スプレッド3%程度まで広がるとしたら、J-REITの配当利回りは3.2%程度まで上昇することになる。もし、配当金の額が不変だとしたら、配当利回りが3.2%程度まで上昇した時、東証REIT指数は1800ドル近辺まで下落する。これからJ-REITに投資する場合は、その程度のリスクを見込んでおく必要がありそうだ。。(証券会社、公社債新聞社、金融データシステム勤務を経て2004年にJOYntを設立、代表取締役に就任、著書多数)(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)

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