【不動産大手６社を徹底検証！（１）】当面の収益はマンション分譲が寄与

■不動産大手各社の当面の収益はマンション分譲が寄与

　　不動産大手６社、野村不動産ホールディングス <3231> 、三井不動産 <8801> 、三菱地所 <8802> 、東京建物 <8804> 、東急不動産 <8815> 、住友不動産 <8830> の当面の収益は、マンション分譲戸数の増加と利益率改善が寄与する形になりそうだ。

　　不動産経済研究所が５月１７日に発表した首都圏マンション市場動向によると、１２年４月の首都圏マンション発売戸数は４２１１戸となり、前年同月比８１．７％増加した。前年同月（１１年４月）が東日本大震災の影響で大幅に落ち込んだ反動増に加えて、総戸数１０００戸超の大型物件も寄与したとしている。発売戸数が４０００戸を超えるのは０７年４月の４０９０戸以来で、高水準だった。また発売月に契約した割合を示す初月契約率も８１．８％と高水準だった。好不調の分かれ目とされる７０％を８カ月連続で上回るとともに、１４か月ぶりに８０％を上回った。

　　こうした状況も背景として、不動産大手各社はマンション分譲戸数の増加と利益率改善を見込んでいる。分譲戸数の増加については、東日本大震災の影響一巡が期待される。さらに利益率についても、０８年のリーマンショック後に取得した収益性の高い物件の売上計上が、１２年３月期および１３年３月期に本格化し、利益率改善につながっている。

　　野村不動産ホールディングス <3231> は、１２年３月期の分譲住宅の粗利益率が２３．３％となり１１年３月期比６．９ポイント改善した。１３年３月期の分譲戸数については、前期比１７７２戸増加の５８００戸（うちマンションは同１７０３戸増加の５１００戸）の計画としている。

　　三井不動産 <8801> は、１２年３月期の個人向け住宅分譲の営業利益率が４．０％となり１１年３月期比０．９ポイント改善した。１３年３月期については５．０％とさらに改善する計画となっている。分譲戸数については、１２年３月期比４８４戸増加の５８００戸（うちマンションは同３８８戸増加の４９００戸）の計画としている。

　　三菱地所 <8802> は、１２年３月期の分譲マンション粗利益率が１７．３％となり１１年３月期比１．３ポイント上昇した。１３年３月期については、分譲マンション売上戸数が４６００戸で１２年３月期比８８２戸減少する計画だが、粗利益率については１８．０％とさらに改善する計画となっている。

　　東京建物 <8804> は、１２年１２月期の住宅事業の営業利益率が５．７％の計画である。棚卸資産評価損計上の減少なども寄与して、１１年１２月期比７．３ポイント改善する見込みとしている。

　　東急不動産 <8815> は、１２年３月期の分譲事業の営業利益率が５．８％となり１１年３月期比６．９ポイント改善した。棚卸資産評価損計上の減少などで改善傾向を強めており、１３年３月期は６．４％の計画としている。

　　住友不動産 <8830> は、１２年３月期の不動産販売事業の営業利益率（連結消去前）が１９．１％となり、１１年３月期比５．２ポイント上昇した。１３年３月期については１７．３％とやや低下する計画となっているが、マンション契約戸数については前期比４６６戸増加の４５００戸の計画としている。

　　当面はマンション分譲が各社の収益押し上げ要因となりそうだ。ただし、マンション分譲戸数については景気先行き不透明感などで楽観視できず、利益率の上昇も長期間にわたって基調として続くことは予想しづらい。市場が冷え込めば、販売価格下落や完成・仕掛在庫の増加などが、収益圧迫の懸念要因となることには注意が必要だろう。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）

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