LeTech Research Memo（7）：好立地物件を慎重なシミュレーションにより厳選

*13:07JST LeTech Research Memo（7）：好立地物件を慎重なシミュレーションにより厳選
■LeTech＜3497＞の成長戦略・トピックス

1. 金利上昇のインパクトは軽微
2024年7月に、日銀は金融政策決定会合で、政策金利である短期金利（無担保コールレート）を0.25%程度に引き上げることを決定した。不動産業界にとって、金利は大きな影響をもたらす重要な要素ではあるが、これまでのところ利上げ幅は軽微であり、不動産の買い控えや不動産価格の低下などの大きな変化は見られない。同社においては、一定割合が固定金利借入であるため、金利上昇による借入コスト増大の影響は限定的である。同社では、将来さらなる利上げが実施されるリスクもあるため、不動産の流動性を重視し、好立地の物件の仕入れを優先する方針を徹底している。また、建築費の高騰が継続している面については、足元では賃料相場の上昇によってもたらされるキャッシュ・フローの増加により建築費増の影響を吸収できている。同社では、物件の仕入れ検討時にコスト面で複数シナリオを想定し慎重なシミュレーションを実施している。また、開発事業への依存度が高いことはリスクになることも踏まえ、バランスシートに依存しない収益の拡大を強化している。具体的には、不動産管理業務、富裕層向けを中心とした仲介プラットフォームの推進、不動産のオペレーション業務（ホテルのオペレーション等も対象）が中長期的な環境変化に対応するためのカギとなる。

2. 資金調達状況が改善し、仕入れ好調。財務の健全性も維持
同社では、仕入れが好調に進捗するなか、財務の健全性も維持している。2024年7月期末の販売用不動産（仕掛含む）の水準は、20,027百万円（前期末比3,619百万円増）と十分な先行投資を行った。この背景として、業績のV字回復により2年連続黒字を達成し、金融機関からの信頼が増したことに加え、業績回復により様々な仲介会社から積極的に案件が持ち込まれるようになったことが挙げられる。借入条件の面では、2023年7月期末の総借入の平均借入利率が2.57%であったのに対し、2024年7月期の新規借入の平均借入利率は2.30%と0.27ポイント改善した。また、大幅損失となった2022年7月期から、メガバンクを含めた借入金融機関が6行増加するなど、金融機関の取引姿勢が積極的になった点は、大きな改善と言える。

有利子負債は前期末比1,243百万円増と増加したものの、財務の健全性は維持している。期末の現預金残高は2,572百万円となり、月商（2024年7月期は1,232百万円）の2倍超を確保する。自己資本比率は、2024年7月期末に21.3%（前期末比1.8ポイント上昇）と着実に改善している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）《HN》